Taloyhtiöissä taloudenpito nähdään hyvin usein välttämättömänä pahana:
- tehdään kirjanpito pois alta
- päätetään suurempia pohtimatta, paljonko vastiketta seuraavana vuonna kerätään
- siirrytään seuraavaan kohtaan kokouksen asialistalla
Yhtiökokous ei näin toimimalla, joko tietämättään tai tahtomattaan, ota kantaa pitkän tähtäimen korjaussuunnitteluun ja investointeihin.
Vuosikausia siirretyt korjaus- ja investointitarpeet ovat pirullisia ongelmia. Pahamaineinen korjausvelka ei näy taseessa. Kun kerrytetään näennäistä ylijäämää vuodesta toiseen, voidaan tilinpäätöksiä tutkimalla tehdä virheellinen johtopäätös, että yhtiö on hyvin hoidettu ja vastike mitoitettu oikein.
Ongelmat alkavat, kun mittavat korjaustarpeet lankeavat tehtäväksi samanaikaisesti.
Yhtiökokous lähettää isännöitsijän pankkiin lainanhakuun. Suoritetaan rästiin jääneet korjaukset kerralla, jonka jälkeen piilossa lymyillyt korjausvelka suorastaan hyppii silmille taloyhtiön taseesta, jonne Vierasta pääomaa voi ilmestyä hetkessä jopa satoja tuhansia euroja.
Aiemmin näennäisen halpa yhtiövastike paljastaa todelliset kasvonsa.
Eräässä taloyhtiössä vastike viisinkertaistuu, kun lainanlyhennykset lähtevät pyörimään ja pankki alkaa periä omiaan takaisin. Asumiskustannusten viisinkertaistuminen on ongelma ihan jokaiselle osakkaalle, taustasta riippumatta. Erityisen hankala tilanne on juuri ennen remonttia yhtiöstä asunnon ostaneille, jotka ottavat piilevän korjausvelan vastatakseen. Näin osakkeeseen korjausten jälkeen kohdistuva lainaosuus ei kulkeudu asunnon arvoa nostavaksi vaan jää osakkaan kannettavaksi. Kasvanut yhtiölaina puolestaan laskee pankin silmissä yhtiön vakuusarvoa.
Äkillisesti kasvaneista asumiskustannuksesta kärsii myös taloyhtiö. Hallitsematon nousu vastikkeissa usein aiheuttaa yhtiölle kasvavia saatavia, kun osakkaiden oma maksukyky ei enää riitä kattamaan nousseita vastikkeita. Tämä aiheuttaa yhtiölle kasvavia perintä- ja rahoituskuluja. Ylimääräiset kulut katetaan hoitovastikkeiden nostoilla ja maksajiksi päätyvät kaikki.
Yhtiössä lainasta vastaavat ne osakkeet joihin lainaosuutta kohdistuu. Osakas voi maksaa osansa yhtiön lainasta ja siten vapautua pääomavastikkeen maksuvelvoitteesta. Pankin suuntaan lainasta vastaa kuitenkin asunto-osakeyhtiö yhteisesti, minkä vuoksi kaikkien osakkaiden maksukyvystä huolehtiminen on aina kaikkia osakkaita hyödyttävää. Mikäli yksi osakas ei omista velvoitteistaan suoriudu, maksajina toimivat ainakin hetkellisesti muut osakkeenomistajat, jotta laina saadaan ajan tasalle.
Suunnitelmallisuus ja rautainen talousosaaminen ovat avainasemassa taloyhtiön hyvinvoinnin kannalta.
Unikossa lähdemme siitä, että vastikkeet ovat ennustettavia. Korjaukset ja investoinnit pyritään jaksottamaan yhtiön elinkaareen siten että asumiskustannukset pysyvät hallittuna, eivätkä romahduta yhdenkään osakkaan maksukykyä. Mahdollisen vastikkeiden nousun tulee olla maltillista ja pitkälle ajanjaksolle jaettua, jolloin ikäviltä yllätyksiltä voidaan paremmin välttyä.
